한도 내 다운페이먼트 증여
자격 미달 시 구매 후 임대
공동명의는 책임·제한 많아
최근 마이홈 장만 문턱이 첫 주택 구매자들에게 가혹할 정도로 높아진 가운데, 자녀의 내 집 마련을 도우려는 부모들의 관심이 증가하고 있다.
전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 지난해 첫 주택 구매자 비율은 전체의 24%로 역대 최저 수준을 기록했다. 이는 높은 집값과 학생 대출 등으로 인해 젊은 세대가 집을 마련하기 어려워졌기 때문으로 분석된다.
이 같은 상황에서 부모의 지원은 큰 힘이 될 수 있다. 다만 자녀를 위해 집을 구매하거나 지원하는 것은 세금, 법률, 재정 측면에서 신중한 계획이 필요하다.
전문가들에 따르면, 자녀를 위한 주택 구매 방식에는 크게 세 가지 선택지가 있다.
첫 번째는 자녀의 주택 구매를 위한 다운페이먼트를 증여하는 방법이다. 연간 증여 한도는 올해 기준으로 개인당 1만9000달러까지 세금 없이 줄 수 있고, 부부라면 최대 3만8000달러까지 가능하다.
단, 이를 증여로 인정받기 위해선 증여 서류 작성이 필요하며, 자금 출처를 증명할 수 있는 은행 거래 내역 등이 요구된다.
두 번째는 부모가 집을 본인 명의로 구매한 후 자녀에게 임대하는 방식이다. 자녀가 아직 모기지 자격을 갖추지 못한 경우 유효한 대안이 될 수 있다.
이때는 세법상 렌트 수익이 발생해야만 모기지 이자나 유지비용 등의 세금 공제를 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다. 자녀가 무상으로 거주한다면 해당 혜택을 받을 수 없다.
마지막으로 부모와 자녀가 공동명의로 주택을 구입하는 방식이다. 이 경우 집값에 대한 지분을 사전에 정해두고, 향후 집을 매도할 때 해당 지분에 따라 수익을 배분받는 방식이다.
단점은 자녀가 모기지 상환을 못 할 경우 부모도 함께 책임을 져야 한다는 점과 공동 소유에 대한 대출 상품을 취급하는 은행이 제한적이라는 것도 고려해야 한다. 이러한 결정에 앞서 전문가들은 부모의 재정적 역할과 범위를 명확히 정하는 것이 가장 중요하다고 전했다.
집을 고르는 과정에서부터 계약 협상까지 어느 정도 개입할지를 사전에 정해야 부모와 자식 간 불필요한 갈등을 방지할 수 있다고 덧붙였다.
자녀가 주택 소유 이후 관리비, 세금, 유지보수 비용 등을 감당할 수 있는 소득이 있는지도 반드시 점검해야 한다. 단순히 모기지를 지원해주는 것만으로는 자립적인 주택 소유가 어려울 수 있기 때문이다.
또한 자녀를 도우려다 본인의 은퇴 계획을 망칠 수 있다는 점도 유의해야 한다. 자녀의 주택 마련을 돕기 위해 은퇴 자금을 조기에 인출하면 10%의 페널티와 소득세를 물어야 할 뿐만 아니라 복리 이자 수익도 놓치게 된다.
이에 전문가들은 어떤 상황에서도 부모 본인의 재정적 안정을 해치는 일은 지양해야 한다고 조언했다.
우훈식 기자
