기업형·은퇴계좌 자금 시장에 유입
정책 변화 따른 주택가격 급등락 공존
최근 마커스 앤 밀리챕을 통해서 40여 명의 저명 경제학자와의 인터뷰 후 공개된 캐시 페트키의 리포트에 따르면 2026년은 안정적인 성장세 유지와 통제 가능한 인플레이션의 지속 그리고 예측 가능한 모기지 이자율의 흐름이 이어질 것으로 전망했다.
실물 경제에서도 이에 대한 대비가 잘 진행되고 있다고 보인다. 이미 거대한 자본력을 가진 기업형 투자가에 추가로 은퇴계좌인 401(k)나 자기 주동형 IRA(SDIRA)를 이용한 각종 부동산 투자나 사모펀드, 암호화폐 등 대체 자산에 투자가 집중되고 꾸준히 부동산 시장으로 자금이 유입이 되고 있다.
임대용 부동산이나 부동산 채권에 대한 투자가 주택가격이 상대적으로 고가인 캘리포니아 지역에서는 활발히 이루어지거나 성장세를 이끌 전망이다. 이런 상황이 지속적인 경쟁이 심화할 경우 투자자가 주택시장에서 큰 비중을 차지할 가능성이 높다.
의회에서 이에 대한 규제를 논의 중이지만 실제 주택시장에 재고가 부족한 상태에서 수요가 약간만 늘어나도 가격 상승이 주택 구입 선호 지역에서는 일어날 가능성이 크다고 볼 수 있다.
투자자들의 중요한 툴이었던 1031 exchange나 각종 투자 관련 법안이 주로 추가적인 세수 확보를 위해서 비우호적으로 바뀔 수 있는 가능성이 있고 주택 보유에 대한 제반 비용이 큰 폭으로 늘어난 상황에서 장기간 투자하는 투자자들을 이겨 낼 수 있는 조건을 갖추는 것이 2026년에는 투자의 성공 여부를 좌우할 것이다.
일부 투자가들은 이미 공급 과잉된 신규 주택 지역에서 대규모 단위로 구입을 디스카운트된 가격으로 협상하거나 바이다운을 포함한 바이어층에 좀더 유리한 모기지를 얻기 위한 구체적인 협상을 추진하고 있다.
또한 새해에는 부동산이나 융자 관련 각종 사기 행위가 많이 증가할 것으로 예상하며 공실이 높은 건물들의 주택으로의 개조 사업이나 정부 소유의 땅을 임대하거나 저가로 구입한 후에 모쥴랄 홈과 같은 신축이 싼 가격에 용이한 주택들의 개발과 인허가 과정이 단축될 전망이다.
대도시 지역 경우 심한 경쟁과 마진이 떨어지면서 플리핑 주택 투자가 부진해질 것으로 전망되고 있다. 평균 25% 정도의 투자 수익률을 기대했던 플리핑 투자는 이미 거의 모든 대도시 지역에서는 중단이 된 상태다.
2026년에는 필요한 부동산 관련 투자 자금의 공급을 위한 각종 프라이빗 대출 은행을 포함한 여러 금융권의 규제를 완화하는 방향으로 정책 사이클을 잡을 가능성이 크다.
내년에는 정부 주도로 유동성 확대(돈을 더 찍어 내는 정책)와 정책적인 금리 인하 정책으로 경제 전반에 활력을 높일 정책을 추진 시에 주택 가격의 10~20%까지 두 자릿수 상승도 가능해지겠지만, 연준이 12월에 금리 인하가 아직은 결정되지 않았다는 움직임을 취하면서 어떤 방향으로 정책이 결정될지 추이에 따라서 정반대의 상황이 전개할 수 있다.
다만 지나친 통화량 증가는 물가의 상승을 유발하면서 다시금 금리의 인상으로 이루어지고 이는 부동산 가격이 다시 떨어지게 할 가능성이 동시에 공존한다.
현재 렌트비가 상승해도 높아지고 있는 유지 비용을 더 이상은 테넌트에게 전가하는 건 불가능하다. 이 상황 속에서 유지비용을 줄이고 재융자를 철저히 준비하고 렌트 관련 법안을 철저히 숙지하는 게 중요하다. 특히 주택 렌트용 투자 고려 시에 투자 지역을 넓히고 주로 단독 주택시장의 상황을 예의주시해야 할 필요성이 크다.
▶문의: (213)663-5392
곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트
